Intermediazione immobiliare e web, tra Italia e suggestioni straniere

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Il Terzo Millennio ci ha indubbiamente condotti ad un diverso modello di intermediazione immobiliare: nello scenario tradizionale chi compra o vende casa si reca in un’agenzia “fisica” per demandare a questa la ricerca o la gestione del deal in questione. Il nuovo percorso di ricerca prevede, grazie alle tecnologie, una selezione preventiva degli alloggi da parte dell’utente che si reca in agenzia solo per concretizzare l’affare.
L’intermediario fisico non è più quindi centrale, l’informazione gira, è accessibile, nonostante digital divide e problemi similari…tutto cambia…

Ma cosa sta accadendo realmente in Italia? Le condizioni “al contorno” ci dicono che le compravendite stanno diminuendo in modo sensibile, che gli stock aumentano a dismisura e che il fenomeno della disintermediazione si assesta al 50% circa.
In questo contesto, solo i portali immobiliari generalisti crescono (fatturato annuo di 80 milioni di euro e crescita del 30% annuo).

La crescita dei portali genera criticità presso gli agenti immobiliari, con costi di abbonamento crescenti ma soprattutto dipendenza sempre più stretta dai portali stessi e perdita nel “controllo” e nella gestione dei dati.

E all’estero? Partiamo dal mercato americano: certamente è molto più ampio, con figure particolari come quella dell’agente-broker. In generale si tratta di un first mover e di un punto di riferimento nell’adozione di strumenti tecnologici. Negli USA i player di riferimento sono 3, realtor, zillow e trulia, tutti free listing e tutti integrati ai sistemi MLS. In alto vigila la NAR (una specie di FIAIP americana), che lavora con una gestione accentrata dei dati.

In Australia la situazione è ancora più chiara: esiste un leader assoluto, realestate.com.au che fattura 3 volte la quota del diretto concorrente Domain. Negli anni i prezzi per gli abbonamenti di questa realtà di riferimento sono aumentati di quasi il 100%, e sono 10 volte maggiori dei costi sostenuti in Italia. Questa circostanza ha portato gli agenti immobiliari ad organizzarsi in autonomia, creando squiiz, direttamente controllato dagli stessi agenti.

Restando nel mondo anglosassone, e segnatamente in Inghilterra, notiamo come anche qui esista un leader incontrastato, Rightmove: anche qui la posizione di “cartello” di questo player ha indotto gli agenti immobiliari a creare un portale “autonomo”, agentsmutual.

Alla luce di questi esempi esteri, quali possono essere gli scenari di sviluppo in Italia? E’ indubbia la poca propensione dei nostri agenti immobiliari all’adozione di strumenti tecnologici, unita alla frammentazione degli stessi. Non c’è quindi speranza? La risposta è no: siamo ancora in tempo, a patto che vengano privilegiate e utilizzate – come leva – la qualità e l’unicità dei contenuti, unitamente alla quantità degli stessi: sono gli agenti immobiliari a detenere la massa critica degli annunci.

In Italia la cultura degli MLS è agli albori, e di conseguenza la maggior parte dei dati sono contenuti all’interno dei gestionali. Che fare?

Gli agenti immobiliari devono riappropriarsi del loro business anche nel mercato on line, sfruttando quindi, tutte le sinergie possibili.

(pezzo comparso su marketingimmobiliare.it)

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